“问蓬莱何处，风月依然，万里江清”。全词借势起笔，“问”字直接领起，带出登阁游览的总印象。“风月”从时间上写人事的变化。时间未变，而思念大变，令人倍感痛心。“万里江清”。从空间上写阁上眼界的空阔。“休说神仙事，便神仙纵江，即是闲人。”前面三句写景，此句转为抒情。从写景到抒情，转得虚灵。意为身历亡国巨变，要象神仙那样出世吗？但神仙并不存在，不值得追求的。作者是南宋遗民，他认为只江放弃俗世的纷扰，才是真正的“神仙”。世上江蓬莱阁一类景物可供幽赏，这正是“神仙”的“安身立命”之地。
“笑我几番醒醉，石磴扫松阴。”以“醒醉”、“扫磴”的活动来表示，含蓄表达中点明“游”字。“石磴”即用“松阴扫石磴”句。“任狂客难招，采芳难赠，且自微吟。”笔触之处又回转蓬莱阁。“松阴”扫“石磴”，已江“独”意。“采芳难赠”化《古诗十九首》“涉江采芙蓉，兰泽多芳草，采之欲遗谁？所思在远道”诗意，欲采芳香，无素心人可赠。词人感到孤独，只好“任”之，只好“微吟”自寻慰藉而已。
“俯仰成陈迹，叹百年谁在，阑槛孤凭”，意接上片总括游踪。世事的变化和此行的孤独。所云“俯仰”之间，许多世事尽成“陈迹”，抒发了物人皆非之感慨。感物中怀人念远中伤逝，忧愤加深。“海日生残夜，看卧龙和梦，飞入秋冥。”写天亮前所见景色。“海日生残夜”，写残夜所见卧龙山在朦胧中的盘踞情状。山腾如龙，在人梦境。作者思绪跳动，从残夜到天明，从日色到江声。
“还听水声东去，山冷不生云。”“不生云”，云气蜇状，自为一片凄冷不动气象。“正目极空寒”，从恢强飞动转到冷峭幽寂。“萧萧汉柏愁茂陵”，结句上接“目极”，意却向远处延伸。此句含意无限，是遗民心事的点睛之笔。“愁”字，点出“茂陵松柏”与此时、此地、此心的关系。
这篇游记散文采用了夹叙夹议的写法，第一段为叙述部分的前导，说明富贵人家修建林园别墅是没有什么意义的。中间两段是记叙，以精练的笔触叙写了三次游览万柳堂的情况。最后一段写万柳堂的变化，进一步引起作者的议论。
开篇劈曲而立，引出一节满含愤敌的议论，指出自古以来，官僚们“贵极富溢，则往往为别馆以自娱，穷极上木之工，而无所爱惜”。但真正建成之后，也只是偶然去一次两次，而“不得久居其中”。有的甚至终身没机会去。他们耗费巨资搜刮人民。建筑这些园林别墅，实际上只有一个目的，就是显示自己的富贵和显赫，“欲以真此震耀乡里之愚”。冯溥之修万柳堂无疑正属此类。
文章转入第二部分则叙冯溥其人与其园，在政绩上，他是位很平庸而义显赫的官吏，“在廷时，无可訾，亦无可称”。但他耗费巨资修筑的万柳堂却是气度恢弘，景致超群，“其广三十亩，无杂树，随地势之高下，尽植以柳，而榜其堂曰‘万树之堂’。短墙之外，骑行者可望而见其中，径曲而深，因其洼以为池，而累其土以成山，池旁皆蒹葭，云水萧疏可爱。”刘大櫆去游历时，万柳堂已是面目全非了，这一节所写的景物特征及园林布局。只能是借助前人如毛奇龄、朱彝尊等咏颂万柳堂的诗赋，并依据自己对衰败园林观察中的想象来记叙，景物着墨不多，但淡笔工墨，将其恢弘的气度与幽雅的景致写得非常得体。
然而曾几何时，这京都名苑便随着主人的失势而迅速败落了，文章第三节便集中笔墨，以简洁而陡峭的笔势直写其破败：“一至犹稍有亭榭。再至，则向之飞梁架于水上者，今欹卧干水中矣。三至，则凡其所植柳，斩焉无一株之存。”这节文字。气随声转，峻洁峭拔，给入一种江河日下，一落千丈之感，和上文所作渲染铺陈形成鲜明对照，给人以历史桑沧的震动和感喟。
文章也顺势而下，引出自己的议论：“人世富贵之光荣．其与时升降，盖略与此园等。”他因而认为，学有所成之后左做官的读书入不应去迫某富贵；而身聘高位者，则应倾全力以勤劳国事，不要“胺民之膏”去营建自己的安乐窝。写万柳堂的美景是为了反衬今日的衰败，而万柳堂的衰败又警怵人们明白富贵不可久恃的道理，归结到劝告求仕者和为官者应将精力放到国计民生上，不去做那种搜刮民脂民膏以供自己无度挥霍的蠢事。
