此词先从赞美丰乐楼入手，再叙登楼之感受，续之以主人在楼上宴客之过程，终以描述宴散作结。全词四阕，一气呵成，不落雕琢痕迹，充分显示了词坛名家之手笔。全词分为四段。
第一段，写新建丰乐楼的地理位置及其景观。首韵写丰乐楼建在烟波浩渺的西湖岸边。“天吴驾云阆海”一句不仅写西湖水天空阔，而且以水神驾云的形象开章，既展示此处空气清新温润，又赋予神异色彩，出笔不俗。“凝春空灿绮”言此时是早春二月，春风骀荡，春花璀璨，斓漫如绮罗。“倒银海”一韵，写西湖水秀与丰乐楼倒影之美。“四碧天镜倒际”一句，既写西湖水清如碧，又写水平如镜及浩渺倒际。“彩翼曳”一韵，写丰乐楼的宏伟壮丽，“扶摇”化用《庄子·逍遥游》“抟扶摇而上者九万里”，在词中借指楼直耸云天，言其宏伟。“宛转”写楼形外观层叠婉转多姿。“彩翼曳”写楼的挑詹如彩鸟翅翼高高翘起，似飞腾摇曳。“雩龙”写曲折的画廊如游龙舞动，“降尾交新霁”，描绘画廊曲折隐没，犹如龙在风雨新晴时的出没倒时。“近玉虚高处”一韵，写楼之高耸，可上接天庭，似能听到天神笑语。此段多用夸张、摹状。
第二段，写登楼之所见。“清濯缁尘”一韵，言人醉倚高栏上，放眼远望，满目清新，似乎世俗的尘垢已洗涤一空，颇有出离尘世之感。“面屏障”言面对西湖近山，可见薜荔、女萝、莺花，闪烁着一派金黄色，又一一掩映在绿丛中。“惯朝昏”一韵，言站在高楼上，倒论清晨或黄昏，看那晴光、雨色都令人神往。还可听到燕语呢喃，看到燕衔紫泥，落红飘洒，随水远去。此景所写非一日一时之所见。“步新梯”一韵，言登上新梯，步步高升，如临仙境，忘却年华，顿怀出世之情。此段用笔多想象与联想。
第三段，写京尹赵节斋在楼上宴请宾客的盛况。“麟翁衮乌”一韵，写京尹赵节斋着官服与宾客欢聚一堂。“以役为功”二句，写京尹以役建楼，成为一大奇景。“明良庆会”一韵，写宴请宾客正值良辰，客人中有的吟诗作赋，互相唱和；有的妙手丹青，作画倍添雅趣。“隆都观国”句，写站在高楼上俯视，可远观万国之景，“平瞻太极”句，写在楼上平视，可见到京城街道犹如秋露遍洒，润不生尘，街衢牌楼以美玉饰其题额，十分华美。此段多以实笔描绘宴会盛况。
第四段，继写观京城之景并发感慨。“清风观阙”一韵，写在清风丽日中观看京城宫阙。“正午长漏迟”一句，表面似写宫中一片安谧静穆，实暗含对当权者怠于朝政的微辞。“为洗尽”一韵，笔墨宕开，希望当权者摆脱酒色金迷的生活。“脂痕茸唾”指脂粉美色。“茸睡”化用李煜《一斛珠》：“烂嚼红茸，笑向檀郎唾”。“净卷曲尘”以酒曲代指饮酒。“永昼低垂，绣帘十二”，此写后宫的宴饮达旦，“永昼低垂绣帘”似有“从此君王不早朝”之意。“高轩驷马”一韵，写身为命官应具有屈原的品格。“峨冠鸣佩”化用屈原《离骚》：“高余冠之岌岌兮，长余佩之陆离。”峨冠长佩之服喻高尚品德。“御炉香、分惹朝衣袂”言为官者不仅是身穿官服，出入朝廷，分惹御炉香味而已。最后以“碧桃数点飞花”一韵作结，此写景，以景喻比意。此韵表面写仙桃开花，数点飞落，涌出宫廷，迎春风飞扬于万里高空。实则与第一段歇拍“近玉虚高处，天风笑语吹坠”，第二段歇拍“藐视年华，顿非尘世”相呼应，以暗喻委婉之笔希望新建丰乐楼的主人远离黑暗的尘世，步入理想境界。
全词章法严谨，脉络贯串，层出不穷。第一段讲新建丰乐楼的地理位置，宏伟壮丽。第二段写登楼所见，有近景、远景、实景、虚景。第三段写建楼的京尹节斋宴请宾客之乐。第四段继写京城景观，引发感慨万端。此处揭示题旨。在景物描写，使事用典中寄托深意。
另外，此词善于炼字炼词，虚字实字错综组织，以实化虚，以虚化实，以动衬静，以静衬动，使词语飞动灵活富有表现力，颇有高华密丽之风。如写西湖广阔，则日“天吴驾云阆海”，以‘阆海’言其浩渺倒际，以水神驾云的形象，不仅形容水域广，而且写出水的润泽，“驾云”二字将西湖静景化为动景，并赋予神话色彩，其高华密丽可见。再如写丰乐楼在西湖的倒影，则日“倒银海、蘸影西城，四碧天镜倒际”。此不仅写出楼的倒影，而且将西湖水的平静、色彩、宽阔一一托出。又如写楼檐高翘，则曰“彩翼曳”。一个“曳”字化静为动。此外，此词中化典创新词，随处可见，如“天吴”、“扶摇”、“雩龙”、“隆都”、“茸唾”、“峨冠”、“修禊”等等。
托梦写情。“好梦最难留”，劈空而来，情势完足，醒入耳目，总摄全篇。至少包含三层意思：作者曾有个美好的梦，美梦已经逝去，十分怀恋它。“最难留”，是因为最想留，加深了“好梦”所表现的感情。这句是极丰富的个人情感的凝缩，是对古今中外人们某些感情生活经验的概括，是作者最深沉的感叹。读之使人回味再三，产生强烈的共鸣。作者声称写梦，但那发自肺腑的感喟却使人疑梦为真。“吹过仙洲”，好梦都是短的。作者的好梦象一阵风，就那么容易吹走了。风吹好梦飞越大海到了神仙居住的小岛。“仙洲”写梦的归宿，显示梦的美和对它逝去的伤感。也许作者希望它在“蓬莱宫中日月长”吧。词写到这儿，象似一首乐曲已近尾声，又象主人公在凝神思考。“寻思依样到心头。”“寻思”，承首句怀恋好梦的含义，写寻梦。“依样”，依照那个梦境的样子。这句是说，作者想念着那好梦，把它又完好地唤了回来。可见对好梦的印象之深，突出了“好”字。但这句重要的作用是强调下文写的梦境。
“去也无踪寻也惯”，回应首句好梦已逝的含义，并解释了“依样”。因为作者经常重温这好梦，已完全纯熟。每当想起它，眼前首先浮现的是“一桁红楼”。这是复道行空、楼阁玲珑的非凡去处。交待了好梦的环境和在这环境中的佳人。应指出，作者始终没直接写伊人，只用环境烘托。既然是好梦，则主人公爱之，那么这梦决非只有景观。人不是追随环境的，环境之可人，总因为这环境中有合意的人。且“红楼”是富贵女子居处，说有佳人无误。
“中有话绸缪，灯火帘钩”，“中”字把上下阕紧密连接起来。自然，这“中”是指红楼之中。它有一种明显的效果，就是把作者和词境的距离拉长了。似乎作者超然物外地在观察想象人间情侣的奥妙。那红楼中的人有说不完的话，缱绻缠绵。不知不觉已到夜阑灯上时，银钩乍摘，宝帘轻放。这两句看似不经心不用力，其实恰是以浓墨重彩画出了难忘的一幕。作者与词境不即不离，所写则不好凿实。
“是仙是幻是温柔”，由前面描写梦境的远景、中景推向近景，但却移开了镜头。用梦幻般的感受代替了实写。“仙”“幻”“温柔”又象从不同角度状写佳人的超凡绰约的风姿和妩媚柔和的天性。这个词句等于三个判断句，可以说表现了多方面的美，但不如说表现出一种难以说清的美感。三个形容词前都用判断词“是”，反而不能表达明确的判断，使人感到一种选择不到最恰当的词的困惑，言有尽意犹未尽。
“独自凄凉还自遣，自制离愁。’’写好梦已远远离去，只剩自己孤独寂寞。梦醒后加倍的凄凉使作者感到重压，但排遣它还要靠自己。这凄凉之感其实就是离愁别绪。揭示离愁的主旨已经水到渠成。“自制离愁”承以上词意，明写离愁，但偏用“自制”否定了它的实有，说这不同于一般的离愁，只不过是自己心造的幻影，是自己编制的美好情境。又归结到写梦。刚露出真实的端倪，又及时遮掩过去。闪闪烁烁，似是而非，读来颇有山重水复之感。实际上，写离愁是本词的主旨。
这首词依感情的起落、转承显示层次，写得节奏鲜明，意脉贯通，跌宕有致，摇曳多姿。以梦境为中心，有如叙述自己生活里曾有的一个美好的故事。围绕这个故事，写出自己的感触。词意虽影影绰绰，但合作者的主张：“古来情语爱迷离”，且不失具有一种艨胧之美。
马致远在《哨遍》套数中说：“有一片冻不死衣，有一口饿不死食，贫无烦恼知闲贵。譬如风浪乘舟去，争似田园拂袖归。”又在《四块玉·叹世》中写道：“佐国心，孥云手，命里无时莫刚求，随时过遣休生受。几叶绵，一片绸，暖后休。”可见元代归田隐居的文人，生活条件未必优裕，得免饥馁已属满足。而贯云石《水仙子·田家》四首，一首写到“布袍草履耐风寒，茅舍疏篱三两间”，另一首却说是“田翁无梦到长安，婢织奴耕仅我闲”。看来元散曲铺张归隐后“田家乐”的种种富足，既是出于愤世嫉俗的需要，也不无画饼充饥的理想意味。本曲自然也不能免俗。
作品的序络十分明晰。从“江山如画”的大背景叙出住所，再写住所中成员的日常劳作，“耕稼”引出“桑麻”，“鱼虾”引出“渔织”——列叙生活的家常。有奴有婢，丰衣足食，符合“闲适”题材散曲的模式。独具一格的是下半的结尾。“三国鼎分牛继马”是豪辣老到的俊语。在一连串不动声色的平静叙述中，忽来此奇兀一句，顿生倔强之文气，既展现了主人的避世身份，也使隐藏在隐居生活背后的感慨牢骚之情跃然跳出。于闲适的表象下不时伺机喷发出愤世的岩浆，是元散曲这类隐世题材作品常用的模式，有力地证明了它们其实是“叹世”、“警世”之作的一种变相。