全文分三部分。
第一部分主要是交待园亭的地理位置，描写园亭的景物。从“道京师而东”至“始得灵壁张氏之园于汴水之阳”是第一层，交待园亭的具体位置：是以北宋京城开封为起点向东走，先坐船顺黄河而下，再走陆路，经过一望无际、使人厌倦的碧绿的黄土平原，行程共八百里，就到张氏园亭了。这样交待主要因为开封是当时的政治中心，人们最为熟悉，同时也与下文“出仕则跬步市朝之上”相呼应。这几句多为四言句，中间四句，两两相对，名词对名词，形容词对形容词，对仗工稳而不押韵，有诗句工整感，也有散文的流动美。从“其外”至“可以馈四方之宾客”，是描写张氏园亭的景物，为第二层。用四个“其”起首，依次描写，层次非常清晰。“其外”、“其中”是按方位顺序写的。先外后内，很符合作者造访由外入内的观感实情。“其外”写得很简略，只用一个对偶句，形容园外长满了修长丛密的竹林，高大茂盛的树木。“其中”写得比较详细，用了一个对偶句和一个排比句，把园中的景物逐一加以描写。利用汴水余流，修了池塘；采来山上的怪石，修了假山。有山有水，景致极好。下面的排比句有四个子句，从四方面，用比喻的修辞法，把园中的景物形容得十分优美：香蒲、芦苇、莲藕、菱角长满池塘，有江湖般的景色；山桐树、子孙柏等各种树木处处皆是，有山林般气势；奇花美草争芳夺艳，不亚于东京洛阳牡丹的姿态；华丽的厅堂，高屋大厦，修建得象江苏、四川的园林建筑物那样精美灵巧。偶排相承，语句整齐，节奏明快，音律回环，语势如涛，一浪推一浪，起伏奔流，寄寓着无限的赞美和由衷的抒情。“其深可以隐，其富可以养”是写园的使用价值。因为园中不仅景色美，而且面积大，物产丰富，不仅足够家用，还可以供给邻里，招待宾客。所以隐居不去作官，也可以过着富裕舒适的生活。这几句双起并承，一总说明了张氏这个园亭可贵的适用价值。第三层是最后几句，是附带说明顺道造访和应请作记的情况。
第二部分包括第二和第三自然段，是说明园亭修建的经过，颂扬张氏先人的功德和用心。第一部分写了园亭的美景，令人向往陶醉，必然很想知道它的修建经过，文随人意，从而娓娓地予以叙述：这个园亭是张氏伯父在朝廷作官，父亲在通州任府君的时候开始修造的。其后，张氏本人在朝廷作官时，又进一步进行扩建，到现在已经五十多年，树长得很大了，园中百物都令人十分满意，确实是下力量很大，经营的时间很长啊。张氏先人修造这个园亭下这样大的力量的目的是什么？是为了他们的后代出可仕，退可隐，进退均无妨碍，真是考虑得太周到了。针对这种情况，作者发出一个十分奇特的议论：“古之君子，不必仕，不必不仕。”因为作官必然过着坎坷的官涯生活，不作官就忘记了报效君王的义务。怎么办？要像吃饭那样，适可而止。当仕则仕，不当仕就隐退。但是现在很多人都做不到这点，不是苟安不仕，就是贪图利禄不肯退隐。只有张氏用心良苦，为后代修建了这样一个出可仕、退可隐的好园亭，所以他的子孙出仕则为好官，退隐则是有节操的好人。都是张氏祖辈为他们后代带来的好处。作者“不必仕，不必不仕”的观点，目的是为了颂扬张氏先人修造园亭的想法是很得体的，为后代进退考虑得很周到，同时也反映了作者自己的矛盾心情。
第三部分是最后一个自然段。作者表示想买田泗上而退隐，愿为张氏子孙时来时往，同乐游于张氏之园亭。这是再次表示对张氏园亭的羡慕、依恋的心情，也是作者厌倦仕途真实感情的吐露。
全文在写作方法上有以下几个特点：
（一）紧扣张氏的园亭着笔，以园亭为线，贯穿全文，不论是交待地理位置，描写美景，还是应请作记，张氏先人的用心良苦，无一不是围绕张氏的园亭下笔的，连“不必仕，不必不仕”的论议，和“欲买田归老”的情思，也是为张氏园亭而抒发。从头至尾，始终没有偏离张氏园亭，使文章条理如贯，浑然一体，绝无散乱游离的感觉。
（二）采用先描写后叙述和议论的写法。在对园亭的美景尽意描绘，使读者产生无限喜爱、羡慕的思绪后，再叙述和议论建园的经过和张氏先人用心的良苦。这是从感性到理性，从具体到抽象，符合读者认识和理解事物的客观规律的。这种写法较为自然得体。
（三）采用描写和议论相结合的写法，可以使文章避板滞和软散的单调感，收到二者相互为用的调剂作用。比如本文第一部分多用对偶排比句，对园亭的美景尽意刻绘，既有语句整齐，节奏合拍的感觉，也有绘形绘色的美态。第二三部是议论和叙述，语句参差不齐，如流水潺潺，更增添了自然、亲切、朴素的趣味。
上片两句：“万里飞霜，千林落木”，对偶互文，说万里、千林，都在飞霜中枝零叶落，总写秋天大地；“寒艳不招春妒”，收缩到红叶，红叶是寒天中唯一的浓艳之色，它与春风、春花不同时，不可能为它们所妒。三句直从秋天写到红叶，似乎专在咏物；但秋风横扫万里，其实是亡国后江山、士林备受摧残的写照。红叶可以象征遗民，“春”又是在新朝的富贵场中得意的人物的象征，寄托又极分明。这三句，已正面把红叶说尽。下面又从侧面再作生发。“枫落吴江冷”，是唐人崔信明的断句，枫叶经秋变红，故用这一典故，接以“枫冷吴江，独客又吟愁句”。“独客”表面指崔，实际是自指；“又吟愁句”，流露主观感情，由咏物到写人。物、人交错、化合，目的是求若即若离，主客融成一气，不为咏物而咏物。这里是用这种手法，但脉络转接分明：“枫”承“寒艳”；“吴江”二字又引出“正船舣、流水孤村，似花绕、斜阳归路”两句。“归路”中停船于“流水孤村”之旁，正可挨村傍树；而在“斜阳”映照中远看似春花围绕的，又非红叶莫属。这是借描写停舟之景以烘托红叶。“甚荒沟、一片凄凉，载情不去载愁去”，用唐代宫女红叶题诗故事以写眼前红叶，是熟典活用：不正面承说御沟流红，有关双方获得美满姻缘的事，而说“荒沟”内一片凄凉景象，红叶不载情去，却载愁去。不再是写宫女故事，而是自写当时情境；但典故的影子仍在，红叶的影子仍在。一经活用，就化熟为生，化板为活。“载情”句的“情”，是原故事中男女间之情，但句中“载愁”的“愁”，却是词人自己的国亡家破、飘零失路之愁。句中“载情”是宾，“载愁”是主。意谓若欲题于红叶，托荒沟流水载去的，亦只有无限深愁而已。“载情不去”，为“不载情去”的倒文。从主观方面说，是今已无“情”可供托载，表现出来却成为问沟水为何不与我载情去而载愁去，愈婉转，愈沉痛。
上片从红叶写到人，下片则从人写到红叶。“长安谁问倦旅”，以一疑问句领起写人。“羞见衰颜借酒，飘零如许”，又用自己烘托红叶。上句用郑谷《乖慵》诗“愁颜酒借红”，藏“红”字；加上“羞见”、“飘零”，以增曲折哀叹之意，便切遗民身世。“谩倚新妆，不入洛阳花谱”，又承上句“飘零”一词的双关，转到写红叶，脉络亦分明；指出秋叶虽红，终不是花，终不会为只爱春花的常人所赏，不能载人《花谱》。“洛阳”、“新妆”，皆暗指牡丹：牡丹为洛阳名花；不入《花谱》，即是不挂新朝朝籍、不得富贵的隐喻。“谩倚”是对“新妆”的唾弃，即是勉励红叶不要去羡慕、效法春花，也即是隐喻遗民们不要去羡慕、效法新贵。红叶既不能追随春花，它受秋天“回风”的吹送，也只能在酒人的樽前“起舞”最为合适，因为酒人的“醉貌”可与红叶的颜色互相映照，酒人的身世也可能就同于红叶的遭际。“尽化作、断霞千缕”，写风中落叶众多，一经“起舞”，艳红的颜色就可化为千缕断霞，红叶的这一光彩，也即是遗民们的丹心碧血，他们哀思故国的返照回光，他们忍受风霜、保持坚贞气节的光辉节概。红霞成为“断霞”，可知无法回天，也即无力复国。那么，“记阴阴、绿遍江南，夜窗听暗雨”。只好牢记江南听雨、夏木阴阴的季节，也即只好牢记南宋亡国前尚存半壁河山的偏安时期。着一“暗”字，则当时已入衰残之境，呼应“断”字，使结语呜咽缠绵。自“谩倚”以下，句句写红叶，又句句比遗民。
全词围绕红叶，扣紧题目，不避犯“正位”；但人、物关合，义兼比兴，写得不粘不脱，凄惋沉痛，感染力强。
这首词上片描写杭州的自然风光和都市的繁华，下片写西湖，展现杭州人民和平宁静的生活景象。全词以点带面，明暗交叉，铺叙晓畅，形容得体，一反柳永惯常的风格，以大开大阖、波澜起伏的笔法，浓墨重彩地铺叙展现了杭州的繁荣、壮丽景象。此词慢声长调和所抒之情起伏相应，音律协调，情致婉转，是柳永的一首传世佳作。
此词一开头即以鸟瞰式镜头摄下杭州全貌。它点出杭州位置的重要、历史的悠久，揭示出所咏主题。三吴，旧指吴兴、吴郡、会稽。钱塘，即杭州。此处称“三吴都会”，极言其为东南一带、三吴地区的重要都市，字字铿锵有力。其中“形胜”、“繁华”四字，为点睛之笔。自“烟柳”以下，便从各个方面描写杭州之形胜与繁华。“烟柳画桥”，写街巷河桥的美丽：“风帘翠幕”，写居民住宅的雅致。“参差十万人家”一句，转弱调为强音，表现出整个都市户口的繁庶。“参差”为大约之义。
“云树”三句，由市内说到郊外，只见钱塘江堤上，行行树木，远远望去，郁郁苍苍，犹如云雾一般。一个“绕”字，写出长堤迤逦曲折的态势。“怒涛”二句，写钱塘江水的澎湃与浩荡。“天堑”，原意为天然的深沟，这里移来形容钱塘江。钱塘江八月观潮，历来称为盛举。描写钱塘江潮是必不可少的一笔。
“市列”三句，只抓住“珠玑”和“罗绮”两个细节，便把市场的繁荣、市民的殷富反映出来。珠玑、罗绮，又皆妇女服用之物，并暗示杭城声色之盛。“竞豪奢”三个字明写肆间商品琳琅满目，暗写商人比夸争耀，反映了杭州这个繁华都市穷奢极欲的一面。
下片重点描写西湖。西湖，蓄洁停沉，圆若宝镜，至于宋初已十分秀丽。重湖，是指西湖中的白堤将湖面分割成的里湖和外湖。叠山，是指灵隐山、南屏山、慧日峰等重重叠叠的山岭。湖山之美，词人先用“清嘉”二字概括，接下去写山上的桂子、湖中的荷花。这两种花也是代表杭州的典型景物。柳永这里以工整的一联，描写了不同季节的两种花。“三秋桂子，十里荷花”这两句确实写得高度凝炼，它把西湖以至整个杭州最美的特征概括出来，具有撼动人心的艺术力量。
“羌管弄晴，菱歌泛夜”，对仗也很工稳，情韵亦自悠扬。着一“泛”字，表示那是湖中的船上，“嬉嬉钓叟莲娃”，是说吹羌笛的渔翁，唱菱歌的采莲姑娘都很快乐。“嬉嬉”二字，则将他们的欢乐神态，作了栩栩如生的描绘，生动地描绘了一幅国泰民安的游乐图卷。
接着词人写达官贵人此游乐的场景。成群的马队簇拥着高高的牙旗，缓缓而来，一派煊赫声势。笔致洒落，音调雄浑，仿佛令人看到一位威武而又风流的地方长官，饮酒赏乐，啸傲于山水之间。
“异日图将好景，归去凤池夸。”是这首词的结束语。凤池，即凤凰池，本是皇帝禁苑中的池沼。魏晋时中书省地近宫禁，因以为名。“好景”二字，将如上所写和不及写的，尽数包拢。意谓当达官贵人们召还之日，合将好景画成图本，献与朝廷，夸示于同僚，谓世间真存如此一人间仙境。以达官贵人的不思离去，烘托出西湖之美。
《望海潮》词调始见于《乐章集》，为柳永所创的新声。这首词写的是杭州的富庶与美丽。艺术构思上匠心独运，上片写杭州，下片写西湖，以点带面，明暗交叉，铺叙晓畅，形容得体。其写景之壮伟、声调之激越，与东坡亦相去不远。特别是，由数字组成的词组，如“三吴都会”、“十万人家”、“三秋桂子”、“十里荷花”、“千骑拥高牙”等词中的运用，或为实写，或为虚指，均带有夸张的语气，有助于形成柳永式的豪放词风。
全词由景及情，抒情由隐而显，人的心理描绘极为细致周到。词中怀人，层层深入，有时用对照手法，从双方写来，层次极为清楚。
“新绿小池塘，风帘动、碎影舞斜阳”，词作上片开首三句写景。先出小池塘，然接下去并未描绘池中或池周之景，而是单提池面映出的风吹帘动之影。有帘，就有窗，有屋，有人，可见主人公注意之所在。“舞”是动景，然而“舞”在水面上则构成一幅无声的静景，此外，“舞”在水面，由于风吹波动，帘影是破碎而不完整的，在暗示主人公心态的作用。接下陡转笔触，发出感慨：“羡金屋去来，旧时巢燕。土花缭绕，前度莓墙。”“羡”为领字，直贯四句。人而羡慕无知的燕子，因为它照旧可以度过以前度过的“土花缭绕”的“莓墙”，而飞进“金屋”。“金屋”，华丽的楼房，此指所眷恋者的住处。这里亦暗用“金屋藏娇”典故，暗示所思恋之人已属他人。“旧时巢燕”，去年曾巢于“金屋”的燕子，真是“似曾相识燕归来”。燕子跟往年一样，度过“莓墙”，飞入“金屋”，而人却被莓墙所阻，只能望“金屋”兴叹。这里词人的手法十分高超巧妙，短短十七个字，却描绘出一幅充满情趣的生动图画。画面以小池塘为中心，池塘对岸是一堵长满土花的墙，紧贴墙内露出一座华丽的楼阁，楼阁窗户的帘幕飘动着；池塘这边伫立着主人公，他正翘首抬眼望着飞入“金屋”的燕子，脸上流露出羡慕之色。这幅画不仅形象，且极富戏剧性，有助于读者理解该词的内容和主人公的心态。接下，主人公展开想象，“绣阁里，凤帏深几许？听得理丝簧。”一本作“绣阁凤帏深几许？曾听得理丝簧。”“绣阁”，即前面的“金屋”。“凤帏”，绣有凤鸟的帷幕。“深几许”，用欧阳修《蝶恋花》“庭院深深深几许？杨柳堆烟，帘幕无重数”词意，写出不深而似深的景象。有“侯门一入深似海”之意。“曾”，读zēng，张相《诗词曲语辞汇释》卷二：“曾，犹争也，怎也。”“曾听得理丝簧”，怎么好像听见弹奏乐器之声，语气表明主人公也许真听见了，也许只不过是他的想象。这为下面进一步展开想象作了铺垫。“欲说又休，虑乖芳信，未歌先咽，愁近清觞”，从乐器弹奏声中，主人公想象对方打算通过歌声传达情意，却又耽心应诺了约会无法实践，所以歌未出口就先呜咽起来，只好饮酒浇愁。
“遥知新妆了，开朱户，应自待月西厢”，词作下片开首二句承上片，主人公更进一步想象对方也正在期待着他。随着时间推移，主人公伫立在池塘旁，见夕阳西下，又见月儿高挂。这时他想象，对方已扮好晚妆，正打开窗户，在月光下等待着他。以上一系列描写，完全是主人公的想象，却将所眷恋女子的情态、活动刻画得维妙维肖，细腻真切，生动感人；也表现了主人公相思之情越来越深切。接下调转笔触写自身，“最苦梦魂，今宵不到伊行”。“梦魂惯得无拘检，又踏杨花过谢桥”。白日既不能相会，那就到梦中去追寻吧。可是今晚竟然连梦魂都不能到她身边，可见是最苦了。写至此，主人公似乎已感到绝望，可是他仍执着地问：“问甚时说与，佳音密耗，寄将秦镜，偷换韩香？”后二句化用刘禹锡“秦嘉镜鉴前时结，韩寿香销故箧衣”诗意，直率地吐露心曲，盼望能互通佳音，重谐和好。“密耗”，即密约。“秦镜”，秦嘉的宝镜。《艺文类聚》卷三二，“秦嘉，字士会，东汉陇西人。为郡上掾，与妇徐淑书曰：‘顷得此镜，既明且好。形观文彩，世所希有，意甚爱之，故以相与。’淑答书曰：‘今君征未还，镜将何施行。素琴之作，当须君归，明镜之鉴，当待君还’。”喻指夫妻或男女间的相爱。“韩香”，韩寿从贾充女处所得之香。《晋书·贾充传》叙韩寿与贾充女私通，“时西域有贡奇香，一著人则经月不歇。帝甚贵之，惟以赐充及大司马陈骞。其女密盗以遗寿。充僚属与寿燕处，闻其芬馥，称之于充。自是充意知女与寿通”，后“遂以女妻寿。”结末二句，“天便教人，霎时厮见何妨！”主人公在祈祷：祈求上天，让我们短暂相会有何妨呢！情急渴念迂妄的情态，跃然纸上。
全词叙写一位男子对所爱女子的渴念之情。写法极为别致独特，除上片起首三句写景外，以下全是想象，写来灵活多变，又极有层次；感情随着想象而逐渐加强，最后达到几乎控制不住之境地；由于巧用比喻，刻画细腻和用典贴切，所写虽全是想象，却极其鲜明形象，富于感染。
